Costituire una adeguata anagrafica patrimoniale – 4° parte

Nell’approfondimento odierno consideriamo come provvedere a valorizzare le informazioni raccolte.

Organizzazione dell’informazione nel Sistema Informativo

Il valore delle informazioni raccolte è direttamente correlato alla chiarezza, completezza e facilità della sua fruizione.

Nella costituzione dell’anagrafica nel Sistema Informativo diviene pertanto fondamentale strutturare in modo semplice e facilmente ricercabile l’intero insieme di informazioni disponibili.

Le disposizioni relative ai “fascicoli fabbricato” e il Nuovo Testo Unico “Norme Tecniche per le costruzioni” rendono necessario predisporre uno strumento finalizzato a restituire un quadro conoscitivo e diagnostico di ogni singolo edificio, con l’identificazione del quadro delle esigenze e dei fabbisogni per l’adeguamento normativo e la rispondenza all’uso dello stesso.

Il sistema informativo, nella sua componente di registrazione e gestione dell’anagrafica patrimoniale, deve quindi essere strutturato in maniera da essere appropriato alla eterogeneità dei dati relativi ad un immobile, capace di adeguarsi all’evoluzione normativa e di archiviare ed analizzare le informazioni di ritorno dalle azioni attuate.

Per la strutturazione e l’organizzazione del sistema facendo riferimento alle principali fonti tecniche e normative ricordiamo:

  1. la norma UNI 10951:2001 ”Sistemi informativi per la gestione della manutenzione dei patrimoni immobiliari”;
  2. la norma UNI 10998:2002 ”Archivi di gestione immobiliare – Criteri generali di gestione e cura” ;
  3. le valutazioni e le analisi del rischio sui luoghi di lavoro in base al D.Lgs. 81/2008 e s.m. e i.;
  4. gli schemi di predisposizione del “Fascicolo fabbricato”;
  5. le verifiche tecniche sugli edifici connessi alla nuova normativa antisismica e alla normativa di prevenzione incendi.

La norma UNI 10998:2002 è particolarmente adatta a fornire un’intelaiatura all’organizzazione logica dei contenuti infatti definisce i requisiti degli archivi di gestione immobiliare specificandone i parametri di costituzione ed aggiornamento. Inoltre individua le modalità di raccolta ed utilizzo dei documenti. Questi ultimi rappresentano l’infrastruttura basilare impiegata dai soggetti che svolgono l’attività di gestione, dai quali acquisiscono le informazioni utili e da cui traggono le decisioni riguardanti l’attività manutentiva. L’attività di archiviazione immobiliare deve avere lo scopo di:

  1. raccogliere e classificare la documentazione conservata nell’archivio esistente;
  2. organizzare la documentazione secondo i criteri che ne facilitino la consultazione;
  3. inserire i dati identificativi in un apposito database con l’obiettivo di favorirne una consultazione rapida e facilitata ai futuri fruitori del servizio.

In base alla norma gli archivi sono formati da tre sezioni:

Sezione A, Anagrafica immobiliare.

Essa è costituita da numerose sottofamiglie di documenti come:

A.1 Gestione dell’archivio (registro di gestione immobiliare, documenti concernenti la costruzione e la gestione dell’archivio):

A.2 Identificazione del sistema edilizio (documenti relativi a: sistema informativo territoriale, toponomastica comunale, toponomastica immobiliare);

A.3 Individuazione dei soggetti afferenti al sistema edilizio (documenti relativi a soggetti significativi nel ciclo di vita edilizio, soggetti da rintracciare in caso di emergenza, Enti pubblici o di rilevanza pubblica);

A.4 Descrizione generale sintetica del sistema edilizio (schede di gestione immobiliare);

A.5 Elaborati grafici raffiguranti i sistemi edilizi (rappresentazioni aerofotogrammetria, planimetrie, elaborati grafici relativi alle reti impiantistiche).

Sezione B, Requisiti cogenti.

Essa è costituita da numerose sottofamiglie di documenti come:

B.1 Tutela ambientale (valutazione impatto ambientale, componenti dei sistemi edilizi in amianto, gestione rifiuti, tutela idrogeologica);

B.2 Contenimento dei consumi energetici (installazione e sostituzione di impianti);

B.3 Igiene e sicurezza edilizia (caratteristiche idrogeologiche, finiture edilizie e arredi, piani di emergenza antincendio);

B.4 Agibilità edilizia (documenti superamento barriere architettoniche, agibilità edilizia originaria);

B.5 Prevenzione incendi (certificati di prevenzione incendi, certificazioni e dichiarazioni);

B.6 Conservatoria e catasto (documenti dell’Agenzia del Territorio);

B.7 Vincoli immobiliari (documenti relativi a vincoli storico culturali, ambientale e urbanistici);

B.8 Produzione e trasformazione immobiliare (concessioni edilizie originarie e successive, DIA, autorizzazioni);

B.9 Strutture portanti (indagini geotecniche, strutture portanti);

B.10 Impianti tecnologici (documentazione relativa agli impianti).

Sezione C, Esercizio immobiliare.

Essa è costituita da numerose sottofamiglie di documenti come:

C.1 Economia e finanza (suddivisione millesimale, trattamento ed identificazione fiscale);

C.2 Valori immobiliari (documenti relativi a valore di costo, valore di mercato, valore fiscale);

C.3 Contesto prestazioni ed esigenze (documenti concernenti le classi di esigenza secondo la UNI 8290 costituiti dagli esiti dei controlli concernenti le condizioni d’uso di un sistema edilizio e dell’ambiente circostante);

C.4 Riqualificazione immobiliare (documenti di riqualificazione immobiliare, interventi già realizzati di riqualificazione);

C.5 Manutenzione immobiliare (contratti di manutenzione manuali di manutenzioni, programmi di manutenzione).

La Norma pertanto traccia un percorso molto ben ordinato e articolato e supporta la capacità di organizzare l’insieme delle informazioni secondo le categorie sopra citate.

E’ pertanto importante che l’organizzazione del Sistema Informativo sia in grado di rendere trasparente e facilmente consultabile questa significativa mole di dati e rendere unitaria la sua gestione nel tempo.

Come implementato in diversi progetti, il Sistema Informativo deve quindi mettere a disposizione:

  • Una struttura interna già organizzata in modo ordinato e facilmente consultabile
  • Strumenti di ricerca documentale trasversale che permettano di trovare i dati secondo criteri geografici e tipologici
  • Possibilità di gestire sia dati alfanumerici (che possono essere interrogati e gestiti da procedure operative del software) sia allegati in un corretto equilibrio tra le informazioni ivi disponibili

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3 anni ago